El cambio de impuestos y legislación, el inicio de los trámites del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) y el aumento del precio de las viviendas de alta gama en Marbella, han consolidado a la localidad costasoleña como destino de lujo de primer orden en Europa, según el Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella elaborado anualmente por la inmobiliaria Diana Morales Properties, representante regional de la consultora internacional Knight Frank.
Marbella ha dejado de ser sólo un destino turístico para golfistas y jubilados, para convertirse en residencia permanente de muchas familias con formatos de trabajo híbridos que exigen calidad de vida, infraestructuras, colegios internacionales de prestigio y accesibilidad al resto de grandes ciudades europeas.
El citado informe revela que mientras en otras ciudades la recesión, como consecuencia de la invasión rusa de Ucrania y la subida de los tipos de interés ha comenzado a hacer mella, “Marbella ha salido fortalecida, mostrando cifras de crecimiento muy por encima de las de sus competidores, y sigue consolidándose como uno de los lugares preferidos no solo para quienes buscan una vivienda vacacional, sino también para quienes desean fijar su residencia”.
El precio de las viviendas de alta gama en Marbella registró un aumento del 7,1% el año pasado, según refleja el Índice de Precios Residenciales Prime (Prime International Residential Index – PIRI 100) de Knight Frank.
En relación al volumen de compraventas en 2022 de Marbella y su área de influencia (el conocido Triángulo de Oro que conforma junto a Estepona y Benahavís), se produjo un aumento en comparación al año anterior, tanto para viviendas de obra nueva como de segunda mano. Aunque los datos trimestrales del Ministerio de Fomento revelaban una importante ralentización en las ventas de viviendas de obra nueva. Esto fue más evidente en el municipio de Marbella con cifras trimestrales de ventas de obra nueva a la baja en los últimos tres trimestres de 265, 50 y 30 viviendas respectivamente. Mientras tanto, en términos comparativos, las cifras de ventas de viviendas de segunda mano se mantuvieron bastante consistentes durante todo el año.
En referencia a las perspectivas para este año 2023, el texto señala que a pesar de estar en un contexto de incertidumbre – con el azote de la crisis energética producida por la guerra y el terremoto financiero originado en Silicon Valley – que podrían minar el crecimiento sostenido disfrutado durante el periodo post-Covid, gracias al sólido comportamiento del mercado en los dos últimos trimestres, “todo hace pensar que 2023 será otro año bastante saludable para el sector inmobiliario en la Costa del Sol en general, pero especialmente en Marbella”.
Pia Arrieta Morales, socia directora de DM Properties señala que “nuestras perspectivas podrían describirse como cautelosamente optimistas, y aunque, el volumen de ventas parece haberse ralentizado, hemos observado que el valor medio de las transacciones sigue en aumento”. Además, “se prevé que el limbo legal en el que se encuentra la situación urbanística en Marbella – que actualmente funciona en base al PGOU de 1986 – llegue a su fin a finales de año, proporcionando seguridad urbanística en los terrenos pendientes de aprobación definitiva para ser urbanizados, lo que atraerá a inversores y promotores que buscan oportunidades de negocio en la ciudad”, concluye.
Situación general
Tras el boom inmobiliario post-Covid, se intuía que en 2022 todo volvería a la normalidad. Pero, nada más lejos de la realidad. Según el registro de datos de compra-ventas, el 2022 registró el mayor crecimiento anual de los precios de alta gama (5,2%) desde la crisis financiera mundial.
Tal como se indica en el Informe de Perspectivas (Outlook Report) 2023 de Knight Frank y la encuesta HNW Pulse todo apunta a un aumento de las inversiones inmobiliarias, ya sea por la protección contra la inflación, por los beneficios de la diversificación o como ayuda en tiempos de incertidumbre. Un tercio de los grandes patrimonios (HNWIs – High NetWorth Individuals) está buscando aumentar sus activos inmobiliarios residenciales.
España se sitúa en el top 3 del ranking de países para la adquisición de vivienda de las grandes fortunas, según datos obtenidos en el informe anual Attitudes Survey elaborado por Knight Frank.
En 2022, el número de compraventas de viviendas en España fue el más alto de los últimos 13 años y medio, con 646.241 compraventas, que supuso un aumento del 14,5% respecto al año anterior. Sin embargo, el año ha tenido dos partes diferenciadas, con un primer semestre muy favorable y un enfriamiento paulatino del mercado en la segunda mitad, configurando unos excelentes resultados para el año 2022 en su conjunto, pero con unas perspectivas menos favorables para 2023.
En lo que respecta a Andalucía, los compradores extranjeros representaron el 15% de todas las transacciones, aproximadamente 3,5% puntos más que en el año anterior. Los compradores británicos concentran el 16,31% del total de las compras realizadas por extranjeros el año pasado, con los suecos en segundo lugar con el 8,82% que bajan del 10,28% del año anterior.
En la provincia de Málaga, en 2022, más de un tercio de las ventas de viviendas (33,5%) fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone un incremento del 6,12% respecto al año anterior. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Reino Unido (16%) sigue a la cabeza de nacionalidades de compradores, seguido de suecos (12%) y los Países Bajos (8%).
En Marbella, por su parte, se aprecia un aumento continuado de compradores de Europa del Este (polacos, eslovacos, húngaros, checos). El año pasado DM/KF realizó ventas a compradores de más de 18 nacionalidades diferentes, con un notable aumento de compradores polacos. Y en marcado contraste con los informes mundiales que indican que los compradores de propiedades de lujo son cada vez más jóvenes, en 2022 la edad promedio de sus compradores se situó en 55 años.
Qué busca el comprador
Desde DM Properties han detectado una serie de características específicas del comprador internacional, señalando que no han variado mucho respecto al año anterior pero sí destacando que cada vez más buscan propiedades listas para vivir o de nueva construcción, sin más preocupaciones. Las tres principales nacionalidades que prefirieron optar por la compra de una vivienda de obra nueva en España en 2022 fueron Bélgica con un 24,5%, seguida por los Países Bajos, con un 21,90% y Polonia con el 21,30%.
A nivel local, es importante señalar que cuando se trata de propiedades de segunda mano, Marbella sigue teniendo más demanda que los municipios colindantes, mientras que Estepona toma la delantera en viviendas de obra nueva y es donde más proyectos se han desarrollado en los últimos años debido a la disponibilidad de suelo y a una mayor facilidad en la obtención de licencias.
Otro de los aspectos a destacar es el sector de las villas “llave en mano”, donde los compradores están dispuestos a pagar más por una propiedad de estas características en lugar de tener que pasar por una reforma. Referente a este tipo de construcciones a medida, tradicionalmente más difíciles de vender que los apartamentos, se destaca un buen comportamiento de villas de hasta 2 millones de euros, mientras que en el rango de precio medio y alto continúa siendo más difícil la venta durante la fase de construcción.
La seguridad, espacios interiores y las instalaciones y servicios dentro de las urbanizaciones tipo resort de cinco estrellas son otro de los aspectos más demandados de los compradores, según dicho informe. Así como la apuesta sostenida por las Branded Residences, con presencia creciente de marcas de lujo reconocidas internacionalmente.
Nueva ventajas fiscales
Uno de los nuevos apartados destacados este año en el Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella de DM Properties | Knight Frank es la repercusión de los cambios de impuestos y la entrada en vigor a finales del 2022 en España de la Ley “Startup” (Ley de Fomento del Ecosistema de las Empresas Emergentes), con nuevas normas fiscales que benefician a los nómadas digitales extranjeros y a las empresas de nueva creación.
Esta nueva Ley incluye importantes medidas fiscales, elimina trabas burocráticas y flexibiliza los procedimientos para crear e invertir en startups. También ofrece incentivos para atraer talento internacional y recuperar talento nacional, fomentando el establecimiento de trabajadores remotos y nómadas digitales en España. Se introducen importantes ventajas fiscales, como la reducción del Impuesto de Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Sin olvidar la anulación del Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía que se aplicaba sobre el valor neto de los activos españoles para los no residentes, y sobre los activos mundiales para los residentes, por encima de 700.000 euros de acuerdo con una escala progresiva de hasta el 3,3%. Sin embargo, el Gobierno central ha establecido y de forma temporal el nuevo «Impuesto de Solidaridad» que grava el patrimonio neto de más de 3 millones de euros, aunque los contribuyentes residentes en España pueden aplicar una reducción de 700.000 € y pueden deducirse 300.000 € adicionales por vivienda habitual. En las comunidades autónomas españolas en las que aún se aplica el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto de Solidaridad sólo se cobrará si la cuota es superior a la del Impuesto sobre el Patrimonio devengado.
Está demostrado que, tras la pandemia, Marbella se ha mantenido firme en el punto de mira como destino de inversión y lugar de residencia para los ciudadanos del norte de Europa, consolidándose en 2023 como un punto caliente de inversión sin parangón, con un floreciente mercado inmobiliario, próspero sector turístico, favorable clima económico y atractiva oferta de estilo de vida.
